Qual è la situazione?

I prezzi dei terreni per nuove costruzioni nei Paesi Bassi sono aumentati del 13,6% nel 2025 e del 15,3% su base annua nel quarto trimestre del 2025. Questo è stato il quarto trimestre consecutivo di crescita più rapida. I prezzi medi dei terreni variano ampiamente per regione: da €384 per m² a Groningen, il più basso, a €1.412 a Utrecht, il più alto. 

La media olandese si attesta a €826. Dal 2015, i prezzi medi sono aumentati da €425 a €767 per m² entro il 2024, mostrando un salto strutturale anche prima del 2025.

Il segnale reale non è solo l'inflazione. Il terreno viene rivalutato in modo disomogeneo tra regioni e tipologie abitative. Inoltre, la serie CBS-Kadaster copre i terreni sotto case unifamiliari nuove acquistate privatamente, quindi è un indicatore di pressione utile, ma non una mappa completa dei terreni industriali o di magazzinaggio.

Analisi

Per le micro e piccole imprese, questo cambia il caso base per l'espansione, i locali costruiti in proprio, lo sviluppo a uso misto e gli investimenti garantiti da immobili. 

Il benchmark del 2023 è ora fuorviante e l'impatto non è uniforme: in alcune regioni, una "provincia economica" rimane meno costosa in termini assoluti ma non è più stabile in termini di crescita. Drenthe, ad esempio, è aumentata del 23,1% nel 2025, la crescita più rapida nel paese, mentre altre province sono aumentate a tassi diversi.

Il principale punto cieco è assumere un unico mercato del terreno nei Paesi Bassi. In realtà, esistono più mercati regionali del terreno, ognuno con tendenze di prezzo diverse. 

Ad esempio, il divario tra le tipologie di proprietà si è ampliato: tussenwoningen +17,5%, vrijstaande woningen +7,3%. Inoltre, la pressione a monte varia per regione, con il terreno agricolo che ha una media di €95.400 per ettaro nel 2025, in aumento dell'11,8% rispetto al 2024.

Impatto

H1

Aggiorna ora il tuo modello di struttura, sviluppo o relocation per il 2026. Sostituisci le assunzioni sui terreni del 2023 o inizio 2024 con i dati provinciali attuali. La mancata azione porterà a sottovalutazioni a doppia cifra. Agisci immediatamente.

H2

Dai priorità alla strategia di localizzazione rispetto al tempismo di mercato. Concentrati sul restringere le finestre di arbitraggio poiché le province occidentali rimangono le più costose, mentre le province a basso costo accelerano i guadagni.

H3

Questo è un ripristino strutturale dei costi del terreno, non una correzione breve. Si rifletterà nello sviluppo legato all'abitazione, nell'espansione periurbana e in qualsiasi modello che dipenda dalla futura conversione di terreni agricoli.

Osservazione operativa quotidiana

Riapri ogni foglio di calcolo immobiliare del 2026 questa settimana. Sostituisci le assunzioni generiche con i prezzi attuali a livello provinciale e crea un secondo scenario di pianificazione per un ulteriore aumento del 10% al 15%.